Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания), если договором купли-продажи предусмотрена 50%-ная предоплата до получения здания от продавца, а окончательный расчет с продавцом производится после передачи здания и регистрации перехода права собственности на здание?

Договорная стоимость здания составляет 5 900 000 руб. (в том числе НДС 900 000 руб.). Документы на государственную регистрацию перехода права собственности на здание поданы до принятия здания на учет в составе основных средств (ОС).

Гражданско-правовые отношения

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ здания относятся к недвижимому имуществу. Правоотношения сторон при продаже недвижимости регулируются нормами параграфов 1 “Общие положения о купле-продаже” и 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на здание по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551, п. п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Соответственно, право собственности на приобретенное здание возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав (п. 3 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ).

Государственная пошлина

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с организаций взимается государственная пошлина в размере 15 000 руб. (ст. 11 Федерального закона N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Пошлину уплачивает покупатель недвижимости, поскольку продавец недвижимого имущества не уплачивает пошлину в связи с переходом права собственности к новому собственнику, что следует из пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ. По данному вопросу см. также Письмо Минфина России от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46.

Уплата госпошлины производится до подачи заявления на государственную регистрацию прав либо, в случае если заявление на государственную регистрацию прав подано в электронной форме, после подачи указанного заявления, но до принятия его к рассмотрению (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Сумма предоплаты, перечисленная продавцу, отражается в составе дебиторской задолженности по дебету счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” обособленно, например на аналитическом счете 60-ва “Расчеты с поставщиками по выданным авансам и предоплатам” (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Приобретенное здание, отвечающее критериям п. 4 Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, включается в состав ОС организации (п. 5 ПБУ 6/01).

Объекты ОС принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат на их приобретение (без учета возмещаемого НДС) (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01). В данном случае такими затратами являются сумма, уплаченная продавцу здания, а также сумма уплаченной государственной пошлины (абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01) <1>.

Формирование первоначальной стоимости объекта ОС отражается на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”, субсчет 08-4 “Приобретение объектов основных средств” (Инструкция по применению Плана счетов).

В момент единовременного выполнения условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01, т.е. в момент, когда объект полностью готов к использованию в запланированных целях, его первоначальная стоимость, сформированная на счете 08, субсчет 08-4, списывается на счет 01 “Основные средства” (абз. 2 п. 27 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов, см. также Письмо Минфина России от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31) <2>.

Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний) <3>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В рассматриваемом случае договором предусмотрена 50%-ная предоплата, сумма которой была перечислена продавцу в счет оплаты здания. Покупатель, перечисливший предоплату за приобретаемый товар, вправе принять к вычету НДС с суммы перечисленной предоплаты на основании п. 12 ст. 171 НК РФ. Указанный налоговый вычет производится при наличии счета-фактуры, выставленного продавцом при получении предоплаты (который должен содержать реквизиты, перечисленные в п. 5.1 ст. 169 НК РФ), а также при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление предоплаты, и договора, предусматривающего перечисление указанной суммы (п. 9 ст. 172 НК РФ) <4>.

Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ организация также имеет право на налоговый вычет суммы НДС, предъявленной продавцом при приобретении здания. Указанный вычет производится на основании счета-фактуры, выставленного продавцом, при условии, что здание принято к учету (абз. 1, 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Напомним, что по общему правилу счет-фактура при реализации товаров выставляется продавцом не позднее пяти календарных дней с даты их отгрузки (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в отношении недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).

При возникновении у организации права на налоговый вычет НДС по приобретенному зданию сумма НДС, ранее принятая к вычету с перечисленной предоплаты, подлежит восстановлению на основании пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Отметим, что вопрос о моменте возникновения прав на налоговый вычет при приобретении объектов ОС является спорным и подробно рассмотрен в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. В данной консультации бухгалтерские записи приведены исходя из предположения, что НДС принимается к вычету после принятия стоимости здания на учет в качестве вложения во внеоборотные активы (т.е. на счет 08).

Счета-фактуры, полученные от продавца здания, при принятии НДС к вычету и последующем восстановлении НДС с предоплаты регистрируются в книге покупок и книге продаж в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 “О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость”. В данной консультации порядок регистрации полученных счетов-фактур не рассматривается.

Налог на прибыль организаций

В силу п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ приобретенное здание признается амортизируемым имуществом и подлежит учету в составе ОС организации. В связи с этим затраты, связанные с приобретением здания, не признаются расходами текущего отчетного периода, а формируют первоначальную стоимость приобретенного здания, что следует из совокупности норм п. 1 ст. 252, п. 5 ст. 270, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ.

Амортизируемое имущество принимается на учет по первоначальной стоимости, которая определяется как сумма расходов на его приобретение (без учета НДС) (п. 9 ст. 258, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). В данном случае в первоначальную стоимость здания в налоговом учете включаются договорная стоимость здания, уплаченная продавцу, и государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на здание <5>. Соответственно, первоначальная стоимость здания в налоговом учете равна первоначальной стоимости здания, по которой оно принято к бухгалтерскому учету <3>.

Обозначения аналитических счетов и субсчетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 60:

60-ва “Расчеты с поставщиком по выданным авансам и предоплатам”;

60-р “Расчеты с поставщиком по оплате товара”.

К балансовому счету 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”:

76-НДС-ва “Расчеты по НДС с выданных авансов и предоплат”.

К балансовому счету 68 “Расчеты по налогам и сборам”:

68-НДС “Расчеты по НДС”;

68-гп “Расчеты по государственной пошлине”.

К балансовому счету 01:

01-1 “Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы”;

01-2 “Основные средства, права собственности на которые зарегистрированы”.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Перечисление предоплаты продавцу
Перечислена сумма предоплаты (5 900 000 x 50%)	60-ва	51	2 950 000
Принят к вычету НДС с суммы перечисленной предоплаты (2 950 000 x 18 /118) <4>	68-НДС	76-НДС-ва	450 000	Договор продажи недвижимости, Счет-фактура
Получение здания от продавца и подача документов на государственную регистрацию
Отражена стоимость здания, полученного от продавца по передаточному акту (5 900 000 – 900 000)	08-4	60-р	5 000 000	Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом при передаче здания	19-1	60-р	900 000	Счет-фактура
Сумма предоплаты зачтена в счет оплаты переданного здания	60-р	60-ва	2 950 000	Бухгалтерская справка
Принят к вычету предъявленный НДС	68-НДС	19-1	900 000	Счет-фактура
Восстановлен НДС, принятый ранее к вычету с суммы предоплаты <4>	76-НДС-ва	68-НДС	450 000	Бухгалтерская справка-расчет
Уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на здание	68-гп	51	15 000	Выписка банка по расчетному счету
Сумма госпошлины отражена в фактических затратах на приобретение здания	08-4	68-гп	15 000	Расписка в принятии документов на государственную регистрацию права собственности, Бухгалтерская справка
Здание принято к учету в составе объектов ОС, право собственности на которые не зарегистрировано (5 000 000 + 15 000)	01-1	08-4	5 015 000	Акт о приеме-передаче здания (сооружения), Инвентарная карточка учета объекта основных средств
После государственной регистрации права собственности на здание
Здание принято к учету в составе объектов ОС, право собственности на которые зарегистрировано	01-2	01-1	5 015 000	Свидетельство о государственной регистрации прав, Бухгалтерская справка
Перечислена продавцу оплата за здание (за вычетом предоплаты)	60-р	51	2 950 000	Выписка банка по расчетному счету

——————————–

<1> Заметим, что сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не является необходимым условием для принятия его на учет в качестве объекта ОС, так как это не предусмотрено п. 4 ПБУ 6/01. Такой же вывод содержится в Письме Минфина России от 25.10.2012 N 07-02-06/260.

Определяющим фактором для принятия объекта к учету в качестве ОС является его приведение в состояние, пригодное для использования в запланированных целях (п. 4 ПБУ 6/01, Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31, от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425). В случае если наличие или отсутствие государственной регистрации не оказывает влияния на возможность использования здания по назначению, затраты по уплате госпошлины за государственную регистрацию права собственности, на наш взгляд, могут не рассматриваться в качестве фактических расходов, связанных с приобретением объектов ОС, подлежащих включению в первоначальную стоимость объекта в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01.

В этом случае сумма государственной пошлины включается в состав расходов организации (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В частности, такие расходы могут признаваться расходами по обычным видам деятельности организации (п. п. 4, 5, 7 ПБУ 10/99).

<2> Факт готовности объекта к использованию и принятия объекта на учет в составе ОС подтверждается составлением соответствующего первичного учетного документа (ч. 1, 3 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, п. 7 Методических указаний).

<3> Стоимость объектов ОС в бухгалтерском и налоговом учете погашается посредством начисления амортизации в порядке, установленном ПБУ 6/01 и гл. 25 НК РФ соответственно. В данной консультации порядок начисления амортизации по зданию не рассматривается.

<4> Принятие к вычету НДС с суммы предоплаты может отражаться в учете организации-покупателя записью по дебету счета 68 в корреспонденции со счетом 76, аналитический счет 76-НДС-ва. Восстановление указанной суммы к уплате в бюджет отражается обратной записью по указанным счетам.

Предприятие приобретает здание по рыночной стоимости с рассрочкой платежа. Заключен договор купли-продажи с управлением государственного имущества. Получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на это здание. Когда следует поставить это зданик на баланс и какие нужно сделать бухгалтерские проводки?

Бухгалтерские проводки:

Д 08 – К 60 (76) – отразите покупную стоимость здания.

Д 08 – К 68 – начислите госпошлину за регистрацию права собственности на здание (если пошлину уплачивали до ввода в эксплуатацию).

Д 01 «ОС, право собственности на которые не зарегистрировано» - К 08 – переведите здание в состав основных средств, если это произошло до регистрации права.

Д 01 «ОС, право собственности на которые зарегистрировано» - К 01 «ОС, право собственности на которые не зарегистрировано» - после получения свидетельства о праве собственности.

Отразить здание в составе основных средств (т.е. учесть на счете 01) нужно, как только выполняются все условия для признания основных средств. Эти условия перечислены в п. 4 и 5 ПБУ 6/01:

Актив будет использоваться более 12 месяцев;

Не предназначен для продажи;

Способен приносить доход организации;

Предназначен для использования в хозяйственной деятельности предприятия.

Т.е. если вы купили полностью готовое здание, в котором можно вести деятельность – включите его в состав основных средств, даже если начнете использовать намного позже, если документы на регистрацию еще не поданы. Если же здание не достроено (например, нет крыши, присоединения в коммуникациям и т.д.), то на счете 08 нужно отразить затраты по доведению здания до состояния, пригодного к использованию:

Д 08 – К 10, 70, 69, 60…

После того, как здание будет готово к использованию, включите его в состав основных средств.

Обоснование

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Бухучет

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Из рекомендации
Андрея Кизимова,
- построен хозспособом или подрядным способом .
Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какое имущество относится к основным средствам

Бухучет

Основным критерием принадлежности имущества к категории основных средств в бухучете является срок его полезного использования . Если этот срок превышает 12 месяцев, имущество может быть отнесено к основным средствам.

Помимо срока включение имущества в состав основных средств зависит и от характера его использования. Основными средствами может быть признано имущество, которое:

предназначено для использования в производственной (управленческой) деятельности организации или для передачи в аренду;
не предназначено для перепродажи;
способно приносить доход в будущем.

Такие правила установлены пунктами и ПБУ 6/01.

В частности, в состав основных средств могут входить:

здания, сооружения;
рабочие и силовые машины и оборудование;
измерительные и регулирующие приборы и устройства;
вычислительная техника;
транспортные средства;
инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности;
земельные участки;
объекты природопользования;
капитальные вложения в земельные участки (затраты на коренное улучшение земель) и в арендованные основные средства.

Разделы: Бухгалтерский учет основных средств

Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Рассмотрим бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости в случае, когда и покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс купли-продажи целесообразно рассматривать с двух сторон:

со стороны покупателя;
со стороны продавца.

В данной статье рассмотрим бухгалтерский учет у продавца. Бухгалтерский учет у покупателя смотрите в статье: "Бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости: учет у покупателя" .

Общие правила при купле-продаже недвижимости

Согласно п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).

Бухгалтерский учет у продавца недвижимости

Для учета выбытия объектов основных средств предназначены унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. №7. Для недвижимого имущества предусмотрена форма №ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)":

Правила бухгалтерского учета основных средств установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденными Приказом Минфина от 30.03.2001 №26н, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Для признания актива объектом основным средством необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
не предполагается последующая перепродажа актива;
способность приносить доход в будущем.

При продаже здания все эти условия перестают выполняться в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие основного средства и исключить объект недвижимости (здание) из состава основных средств или доходных вложений.

С первого числа следующего месяца прекращается и начисление амортизационных отчислений.

Согласно п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухгалтерском учете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его собственником.

Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. Однако возникает вопрос, какой счет при этом должен быть использован? Законодательство на данный вопрос ответа не дает.

Полагаем следующее: любое имущество, которое предназначено для продажи (в том числе и объект недвижимости), представляет собой товар. Значит, для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". До момента регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость собственником данной собственности является продавец.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат:

дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 статьи 167 НК ).

В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 статьи 167 НК). При продаже недвижимости датой отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 статьи 154 НК ).

Пример

Организация продает объект недвижимости, стоимость которого составляет 4520000 руб., включая НДС – 520000 руб. Первоначальная стоимость здания составляет 3400000 руб., начисленная за период эксплуатации амортизация - 400000 руб.

3540000 руб.

3000000 руб.

520000 руб.

Приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186. внесены изменения в учет сделок с недвижимым имуществом. С 2011 года независимо от государственной регистрации прав собственности покупатель принимает объект недвижимости к учету в момент его фактического получения, а продавец списывает его с учета в момент фактического выбытия. О методике учета в «1С:Бухгалтерии 8» выбытия у продавца и поступления у покупателя недвижимого имущества по новым правилам рассказывает д.э.н. профессор С.А. Харитонов.

допускалось принимать

принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Примечание:

Контрагенты Основные средства Контрагенты Основные средства .

Передача ОС и .

Пример

Новые правила учета операций с недвижимым имуществом

С 1 января 2011 года изменились правила бухгалтерского учета объектов недвижимости, право собственности на которые на момент их ввода в эксплуатацию не зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно прежней редакции пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н) объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, допускалось принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Приказом № 186н от 24.12.2010 пункт 52 изложен в новой редакции. Начиная с 1 января 2011 года такое недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Для поддержки этого нововведения к счету 01 «Основные средства» в «1С:Бухгалтерии 8», начиная с версии 2.0.20, открыт новый субсчет 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы», с аналитическим учетом по отдельным объектам основных средств (справочник «Основные средства»).

О методике учета объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, в соответствии с новыми правилами в «1С:Бухгалтерии 8» мы рассказали в статье «Бухгалтерские нововведения: учет в «1С:Бухгалтерии 8» (см. номер 7 (июль) за 2011 год, стр. 9).

В связи с изменениями в учете недвижимости возник вопрос: применяются ли новые правила в случае, если организация не строит (сооружает), а приобретает готовое к эксплуатации недвижимое имущество? И может ли продавец исключить такое имущество из состава основных средств, не дожидаясь государственной регистрации перехода к нему права собственности к покупателю, и перестать уплачивать по нему налог на имущество?

По этому вопросу Минфин России издал специальное письмо от 22.03.2011 № 07-02-10/20*, которое ФНС России письмом от 31.03.2011 № КЕ-4-3/5085@ направило подведомственным инспекциям для сведения и использования в работе. В указанном письме Минфин России подтвердил, что новые правила применяются и в случае приобретения недвижимости, а также изменил свою прежнюю позицию в отношении учета объекта недвижимости у продавца при его передаче покупателю по акту приема-передачи до момента государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект.

Примечание:
* Отдельный комментарий по этому вопросу был опубликован в номере 7 (июль) за 2011 год, стр. 4.

В очередной раз проанализировав нормативные документы, Минфин пришел к выводу, что если договор купли-продажи недвижимости предусматривает передачу имущества до государственной регистрации сделки, то продавец имеет право списать недвижимость со своего баланса на дату подписания передаточного акта (форма № ОС-1а). При этом для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия Минфин рекомендует использовать счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости").

Для поддержки рекомендованного Минфином России порядка учета выбывшего объекта недвижимости продавцом к счету 45 «Товары отгруженные» плана счетов «1С:Бухгалтерии 8» открыт субсчет 45.04 «Переданные объекты недвижимости». Аналитический учет на счете ведется по местам нахождения (субконто Контрагенты ) и отдельным объектам недвижимости (субконто Основные средства ). Каждое место нахождения - элемент справочника Контрагенты . Каждый объект недвижимости - элемент справочника Основные средства .

Кроме того, для поддержки учета продажи недвижимого имущества с применением счета 45.04 расширен функционал документов Передача ОС и Реализация отгруженных товаров .

Новые возможности «1С:Бухгалтерии 8» в полном объеме поддерживаются начиная с версии 2.0.24.

Методику учета в «1С:Бухгалтерии 8» операций продажи недвижимого имущества для случая, когда оно передается до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрим на следующем примере.

Пример

ООО «Белая акация» заключило с ООО «Желтая акация» договор продажи недвижимости (складского помещения) по цене 2 360 000.00 руб., в том числе НДС 360 000 руб.

Складское помещение передано покупателю 18.06.2011 г.

В этот же день покупатель принял полученное имущество на учет в качестве объекта основных средств.

Переход права собственности на переданный покупателю объект недвижимости зарегистрирован 01.08.2011 г.

Учет у продавца

Передача покупателю объекта недвижимости в «1С:Бухгалтерии 8» регистрируется с помощью документа Передача ОС (меню ОС - Передача ОС ).

При заполнении формы документа на закладке «Основные средства» указываются: передаваемый объект недвижимости Складское помещение , продажная цена 2 000 000 руб., ставка НДС 18 %, счета бухгалтерского учета доходов (91.01), расходов (91.02) и НДС (91.02) по операции реализации, статья аналитического учета на счете 91 с видом Доходы (расходы), связанные с реализацией основных средств .

Обращаем внимание, что объектами недвижимого имущества, выбытие которых может отражаться с применением счета 45.04 «Переданные объекты недвижимости», в программе считаются основные средства (элементы справочника Основные средства ), у которых в реквизите Группа учета ОС указано значение Здания или Сооружения . Если передаваемый покупателю объект основных средств является недвижимым имуществом, то на закладке Дополнительно становится видимым реквизит, по значению которого в программе определяется, какие проводки нужно сформировать по операции передачи объекта. Для объектов ОС, право собственности на которые на момент передачи сохраняется за продавцом, на этой закладке нужно установить флажок Право собственности переходит после государственной регистрации » (рис. 1). В пояснении к реквизиту сказано, что переход права собственности при этом регистрируется документом Реализация отгруженных товаров .

Рис. 1

При проведении документа по операции передачи недвижимого имущества покупателю формируются проводки (рис. 2):

По списанию на счет 01.09 Выбытие основных средств со счета 02.01 Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01 суммы накопленной амортизации с учетом суммы амортизации, начисленной за месяц выбытия (на рис. 2 начисление амортизации не показано);

По списанию на счет 01.09 Выбытие основных средств со счета 01.01 Основные средства в организации первоначальной (восстановительной) стоимости объекта;

По списанию на счет 45.04 Переданные объекты недвижимости со счета 01.09 остаточной стоимости объекта.

Рис. 2

После того, как покупателем будет получено свидетельство о праве собственности на переданный ему объект недвижимого имущества, продавцом на основании документа Передача ОС вводится документ Реализация отгруженных то варов, в котором в поле даты документа указывается дата внесения записи о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним, и документ проводится.

При проведении документа в учете отражается операция реализации ранее переданного покупателю объекта недвижимого имущества (рис. 3):

В дебет счета 91.02 Прочие расходы с кредита счета 45.04 списывается остаточная стоимость объекта;

По кредиту счета 91.01 Прочие доходы в корреспонденции со счетом учета расчетов (в примере 62.01 Расчеты с покупателями и заказчиками ) отражается выручка от продажи объекта.

Рис. 3

Операции реализации таких видов недвижимого имущества, как здания и сооружения, в соответствии с главой 21 НК РФ признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст.167 НК РФ):

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности для целей НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Особенность недвижимого имущества состоит в том, что при передаче покупателю местонахождение имущества не изменяется (оно фактически никуда не отгружается и не транспортируется). Таким образом, если покупателю передается имущество, переход права собственности на которое не зарегистрирован в установленном порядке, то налоговая база по операции реализации определяется на дату государственной регистрации, а не на дату составления акта приемки- передачи объекта.

Следует заметить, что контролирующие органы по-своему толкует нормы, приведенные в пункте 1 и пункте 3 статьи 167 НК РФ. По недвижимому имуществу текущая позиция контролеров сводится к тому, что моментом определения налоговой базы признается дата государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см., например, письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78, письмо ФНС России от 28.02.2006 № ММ-6-03/202@). Вместе с тем, в отношении товаров с особым порядком перехода права собственности они занимают иную позицию, считая, что налоговую базу по НДС в этом случае нужно определять на дату первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя товаров (см., например, письма Минфина России от 16.03.2006 № 03-04-11/53, от 05.05.2006 № 03-04-11/80, от 11.05.2006 № 03-04-11/88).

Соответственно, по умолчанию проводка по начислению НДС к уплате в бюджет вводится при проведении документа Реализация отгруженных товаров (см. рис. 3), т.е. в соответствии с текущей позицией контролирующих органов.

Вместе с тем, учитывая изменчивость налогового законодательства и позиции контролирующих органов, разработчики решили подстраховать пользователей и заложили в программу возможность управления моментом начисления НДС в бюджет при продаже недвижимого имущества.

Если организация хочет подстраховаться или если позиция контролирующих органов изменится, то в параметрах учетной политики организации (меню Предприятие - Учетная политика - Учетная политика организаций ) на закладке «НДС» нужно установить флажок «Начислять НДС при передаче недвижимости без перехода права собственности» (рис. 4).

Рис. 4

В этом случае при проведении документа Передача ОС дополнительно вводится проводка по начислению НДС по дебету счета 76.ОТ НДС, начисленный по отгрузке и кредиту счета 68.02 Налог на добавленную стоимость .

Для предъявления суммы налога к уплате покупателю на основании документа Передача ОС вводится документ Счет-фактура выданный (рис. 5). Счет-фактура распечатывается в двух экземплярах: первый передается покупателю, второй прилагается к журналу учета счетов-фактур выданных.

Рис. 5

Соответственно, при проведении документа Реализация отгруженных тов аров, налог на добавленную стоимость по операции реализации в этом случае начисляется проводкой по дебету счета 91.02 Прочие расходы» и кредиту счета 76.ОТ .

Учет у покупателя

Покупателем получение от продавца объекта недвижимого имущества регистрируется с помощью документа Поступление товаров и услуг (меню Покупка - Поступление товаров и услуг ) с операцией Объекты строительства . В форме документа на закладке Объекты строительства указываются: объект вложений, статья затрат в объект, стоимость объекта 2 000 000.00 руб., ставка НДС 18%, счет учета вложений в объект (08.03) и входного НДС (19.08).

Заметим, что если организация до ввода объекта в эксплуатацию не планирует проводить в него дополнительных затрат (производить достройку, ремонтировать и т.п.), то документ Поступление товаров и услуг можно ввести с операцией Оборудование и принять вложения в объект к учету на счет 08.04 Приобретение отдельных объектов основных средств .

Поскольку продавцом счет-фактура при передаче имущества не составлялся, то при отражении операции поступления сведения о счете-фактуре (на закладке Счет-фактура или отдельным документом Счет-фактура полученный) не регистрируются.

В общем случае покупатель может нести иные затраты, которые в соответствии с ПБУ 6/01 включаются в первоначальную стоимость имущества, принимаемого к учету в качестве объекта основных средств. Обращаем внимание, что Приказом № 186н от 24.12.2010 из состава фактических затрат на приобретение основных средств (в ПБУ 6/01) исключены регистрационные сборы. С 1 января 2011 года расходы на их уплату следует единовременно включать в текущие затраты периода.

В контексте статьи учет дополнительных затрат не рассматривается, складское помещение зачисляется в состав ОС по стоимости приобретения в день его получения от продавца.

Принятие недвижимого имущества к учету в качестве объекта основных средств отражается с помощью документа Принятие к учету ОС (меню ОС - Принятие к учету ОС ). Поскольку на момент принятия к учету переход права собственности на объект к покупателю не зарегистрирован, то в форме документа на закладке Бухгалтерский учет в реквизите Счет учета указывается счет 01.08 Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы .

После того, как покупателем будет получено свидетельство о праве собственности на переданный ему объект недвижимого имущества, первоначальная стоимость основного средства переносится со счета 01.08 на счет 01.01 Основные средства в организации с помощью документа Операция (бухгалтерский и налоговый учет) (меню Операции - Операции, введенные вручную ). Запись об изменении счета учета объекта вносится также в регистр сведений Счет бухгалтерского учета ОС (рис. 6).

Рис. 6

Одним из условий применения вычета НДС по приобретенному недвижимому имущество является наличие счета-фактуры продавца. Поскольку продавцом счет-фактура составляется только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, то последний не может применить вычет налога в момент принятия объекта к учету на счет 01.08 (в примере - во II квартале 2011 года). Заметим, что при проведении документа Поступление товаров и услуг на сумму налога 360 000.00 руб. вводится проводка по дебету счета 19.08 НДС при строительстве основных средств (либо 19.01 НДС при приобретении основных средств ) и кредиту счета учета расчетов (в примере 60.01 Расчеты с поставщиками и подрядчиками ). Но поскольку реквизиты счета-фактуры по этой сумме налога в информационную базу не введены (а они и не могли быть введены из-за отсутствия счета-фактуры), то программа автоматически считает невыполненным одно из условий для применения вычета - наличие счета-фактуры продавца. Соответственно при заполнении формы документа Формирование записей книги покупок от 30.06.2011 года эту сумму программа не показывает.

При получении от продавца счета-фактуры, составленного на дату перехода права собственности, на основании документа Поступление товаров и услуг вводится документ Счет-фактура полученный .

Поскольку теперь (по состоянию на 01.08.2011 г.) все условия применения вычета считаются выполненными, то при заполнении документа Формирование записей книги покупок от 30.09.2011 года (т.е. при формировании записей для книги покупок за III квартал 2011 г.) программа показывает сумму налога по недвижимому имуществу на закладке Вычет НДС по приобретенным ценностя м и при проведении формирует проводку на вычет налога.

Если продавец примет решение начислять НДС к уплате в бюджет в момент передачи недвижимого имущества, то реквизиты полученного счета-фактуры (см. рис. 5) покупателем регистрируются в форме документа Поступление товаров и услуг на закладке Счет-фактура . Заметим, что счет-фактуру продавца можно зарегистрировать также с помощью документа Счет-фактура полученный (документ вводится через поле-гиперссылку реквизита Счет-фактура в форме документа Поступление товаров и услуг ).

Объекты основных средств (ОС) могут выбывать из организации в том числе при их продаже. В таком случае, естественно, необходимо отразить в бухгалтерском учете выбытие объектов (п. 29 ПБУ 6/01). О том, какие бухгалтерские записи при этом составить, расскажем в нашей консультации.

Продажа ОС: проводки

Именно поэтому как доходы, так и расходы от продажи основных средств относятся не к доходам и расходам от обычных видов деятельности, а к прочим.

Так, в частности, прочими доходами являются поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, а прочими расходами (п. 7 ПБУ 6/01), соответственно, расходы, связанные с продажей таких активов.

Для учета прочих доходов и расходов Планом счетов и Инструкцией по его применению предусмотрен счет 91 «Прочие доходы и расходы». Доходы от продажи основных средств отражаются по кредиту данного счета, а НДС и расходы, связанные с продажей (в т.ч. остаточная стоимость объекта ОС) – по дебету счета 91.

Помимо отражения доходов и расходов от продажи объекта ОС необходимо показать в бухгалтерском учете списание амортизации, начисленной на момент выбытия.

Покажем сказанное на примере.

Пример продажи основных средств

Организация на ОСНО продает объект основных средств за 97 000 рублей (кроме того НДС 18% - 17 460 рублей). Первоначальная стоимость объекта ОС – 163 000 рублей, а амортизация, начисленная на момент выбытия, составляет 82 500 рублей. Кроме того, организация понесла расходы на демонтаж объекта ОС силами сторонней организации в размере 8 000 рублей (НДС не облагается). Цена на объект ОС включала в себя также обязанность продавца за свой счет доставить основное средство покупателю. Эти услуги были оказаны сторонней организацией и составили 2 500 рублей (кроме того НДС 18% - 450 рублей).

Предположим, что других операций у организации в отчетном месяце не было.

Представим бухгалтерские записи по продаже объекта основных средств в таблице:

Операция	Дебет счета	Кредит счета	Сумма, руб.
Признан доход от продажи объекта ОС (97 000 + 17 460)	62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»	91, субсчет «Прочие доходы»	114 460
Начислен НДС от продажи	91, субсчет «НДС»	68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС»	17 460
Списана первоначальная стоимость проданного объекта ОС	01/В	01	163 000
Списана амортизация на момент выбытия	02	01/В	82 500
Списана остаточная стоимость проданного объекта ОС (163 000 – 82 500)	91, субсчет «Прочие расходы»	01/В	80 500
Отражены расходы на демонтаж объекта ОС	91, субсчет «Прочие расходы»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	8 000
Отражены расходы по доставке объекта ОС покупателю	91, субсчет «Прочие расходы»	60	2 500
Учтен НДС, предъявленный транспортной организацией	19 «НДС по приобретенным ценностям»	60	450
Принят входящий НДС к вычету	68, субсчет «НДС»	19	450
Отражена прибыль от продажи объекта ОС (114 460 – 17 460 – 80 500 – 8 000 – 2 500)	91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»	99 «Прибыли и убытки»	6 000

Total: 0
Вконтакте0
Google+0
ОК0
Facebook0